|
|
|
|
Обзор рынка аренды производственной и складской недвижимости в СПб |
|
На рынке производственной (промышленной) и складской недвижимости в Санкт-Петербурге (СПб) также происходили процессы, изменившие структуру и географию этого сектора коммерческой недвижимости. Увеличение объемов рынка аренды производственных и складских помещений происходило главным образом за счет вывода на рынок освободившихся и простаивающих площадей на действующих производствах и промышленных предприятиях, а также за счет строительства новых, современных складских (логистических) комплексов и центров. Кроме этого рынок пополнялся помещениями, предлагаемыми в аренду от КУГИ Петербурга. Это, как правило, помещения относительно небольшого метража, предназначенные для использования под склад, и востребованные частными предпринимателями и небольшими фирмами. Рост площадей складской и производственной недвижимости в СПб сдерживался процессами перепрофилирования производственно-складских помещений под другие цели, например офисные и торговые, и вывода промышленных предприятий и производств из центра Санкт-Петербурга и прилегающих к нему районов на окраины города и за его пределы — в Ленинградскую область. Освобождение города от промышленной недвижимости осуществляется на основании программы правительства СПб, предполагающей использование освободившихся земель под жилую, деловую и торговую застройку. Одновременно программа предусматривала активное развитие новых производственных зон на окраинах Питера. Примерами таких промышленных зон сейчас могут служить промзоны на Парнасе, в Предпортовой и Шушарах, где разместилось немало производственных предприятий, в том числе с мировым именем, построивших на самом современном уровне свои производственные и складские помещения. Процесс вывода ведет к существенному изменению географии складской и производственной недвижимости Петербурга и Ленобласти. Заметим также, что эту тенденцию усиливают кардинальные изменения транспортной инфраструктуры города, то есть строительство КАД и Западного скоростного диаметра. Места транспортных развязок на КАД, как магнитом, притягивают производственную и складскую недвижимость. В целом развитие рынка аренды производственных и складских помещений в СПб уступает секторам офисной и торговой недвижимости. По-прежнему сохраняется дефицит качественных, особенно складских, помещений. Подробнее об этом сегменте рынка аренды коммерческой недвижимости можно узнать в материалах ГУИОН КУГИ Санкт-Петербурга. Отметим неплохие перспективы развития складской и производственной недвижимости в Ленинградской области. Уже сейчас в области есть примеры развитых современных промышленных зон. Наиболее яркие примеры — промзоны на Волхонском шоссе, во Всеволожске и в поселке Ковалево, что рядом с бывшим аэродромом «Ржевка».
|
Факторы, влияющие на стоимость аренды помещения под склад или производство |
|
Стоимость аренды помещений для производства и склада зависит от многих факторов. Из факторов, влияющих на стоимость любой недвижимости, в том числе производственно-складской, можно выделить площадь помещений, их местоположение, внутреннее состояние, состояние зданий, где находятся эти помещения, и ряд других. Особое внимание обратим на фактор местоположения. Его влияние на арендные ставки для производственных и складских помещений оценивается совсем по другим критериям в сравнении с другими видами недвижимости. Для них важным является не престижность места, не его проходимость или близость к центру города, а близость к транспортным магистралям (ж.-д., автомобильным, водным и прочим) и узлам (вокзалам, станциям, аэропортам, морским портам и другим), возможность и удобство подъезда непосредственно к производству или складу большегрузного автотранспорта. Специфическими факторами, влияющими на цену аренды производственной недвижимости, являются в первую очередь параметры помещений: площадь, линейные размеры, высота, кубатура. Важно также наличие и состав вспомогательных помещений. Существенными факторами являются состав коммуникаций и их ограничения по мощностям. К ним относятся вода, электричество, газ, пар и т. п. В настоящее время значительное влияние на стоимость рассматриваемых помещений оказывает наличие телекоммуникаций (телефон, Интернет, видеонаблюдение, контроль доступа), техническая оснащенность помещения (вентиляция, отопление, элементы оборудования производства и прочее), площадь земельного участка под производство, наличие и вид очистных сооружений. В зависимости от типа производства могут быть и другие факторы. Для складской недвижимости специфичными факторами, в значительной степени влияющими на стоимость аренды, дополнительно являются наличие погрузочно-разгрузочных механизмов, пандусов, кран-балок, систем климат-контроля, противопожарных, охранных и т. п. Дополнительно о ценообразующих факторах смотрите на этой странице. Здесь мы представляем информацию, на основании которой можно увидеть соответствие между стоимостью аренды и качеством производственных и складских помещений в Санкт-Петербурге. Для характеристики качества недвижимости использована популярная классификация для данного вида объектов. Она не является общепринятой, но позволяет достаточно четко разделить складские и производственные помещения в зависимости от их характеристик и оснащенности. В таблице показаны примерные для СПб минимальные стоимостные уровни ставок арендной платы для различных по качеству помещений под склад или производство. Минимальная цена аренды складского (производственного) помещения в Санкт-Петербурге в рублях за 1 кв. м общей площади в месяц | Категория | Характеристика помещений | Стоимость аренды | | класс A | Здания, построенные по современным технологиям из качественных материалов, имеющие высокие потолки от 8 м, ровные полы с антипылевым покрытием, системы автоматического пожаротушения, регулирования температурного режима, охранной сигнализации, видеонаблюдения, кондиционирования, тепловые завесы на воротах, автоматические ворота докового типа, офисные и вспомогательные помещения при складе или производстве, необходимые телекоммуникации, достаточные площади для отстоя и маневра большегрузного транспорта. Расположены рядом с главными магистралями, КАД, транспортными узлами, имеют удобные подъезды. | 450 | | класс B | Производственные помещения должны быть в капитальных зданиях, в хорошем состоянии, иметь необходимые коммуникации (электричество, вода, газ, пар и т. п.) достаточной мощности, покрытие пола асфальтом или бетоном, телекоммуникации, пожарную сигнализацию и гидрантную систему пожаротушения, необходимые офисные и подсобные помещения при производстве, охрану по периметру территории. Располагаются в местах с хорошей транспортной доступностью. Для складской недвижимости дополнительно должны быть высота потолков помещения от 4,5 до 8 м, температурный режим на складе от 10 до 18 градусов, оборудование и пандус для погрузки-разгрузки. | 350 | | класс C | Капитальное производственно-складское помещение или утепленный ангар, высота потолков от 3,5 до 8 метров, покрытие пола асфальтом или бетоном без специального покрытия, отапливаемое помещение с температурой зимой от 8 до 14 градусов, должны быть необходимые коммуникации для осуществления конкретных складских (производственных) функций, приемлемая транспортная доступность. Для складов должна быть предусмотрена возможность въезда фуры внутрь помещения и наличие погрузочно-разгрузочных механизмов. | 250 | | класс D | Нежилые помещения и площади, которые могут быть использованы под склады или производства, могут требовать реконструкции или серьезного ремонта, отсутствие погрузочно-разгрузочных устройств, может отсутствовать отопление, находятся в местах с ограниченной транспортной доступностью, затрудненным подъездом или за пределами Питера. Часто это подвальные помещения, объекты ГО, неотапливаемые производственные (складские) помещения или ангары. | 140 |
О ценах на аренду производственной и складской недвижимости в других городах и регионах России и за рубежом можно познакомиться на следующих сайтах: 747.ru — стоимость аренды cклада в Москве; A-N.RU — цены cкладских (производственных) помещений в Подмосковье; ВОЛГОЖИЛСТРОЙ — складская и производственная недвижимость в Нижнем Новгороде; DN-NSK.RU — стоимость в Новосибирске; FINLAND-DOM.RU — цены в Финляндии.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Агентство недвижимости, Санкт-Петербург, Разъезжая, 4
|
|
|
|